¿Qué es la Condición Resolutoria?
En un contrato de compraventa de inmuebles es conveniente incluir esta cláusula de condición resolutoria explícita o también llamada expresa, si queremos tener una garantía de recuperación de un inmueble en el caso de que no obtener el pago del precio en su totalidad en una venta de inmuebles aplazada.
Esta cláusula implica que en caso de incumplimiento de pago del precio o de sus plazos, tiene lugar la resolución de la compraventa, recuperando así el vendedor el inmueble.
¿Qué Requisitos son necesarios para su aplicación?
- Que el comprador ha impagado uno de los plazos.
- El vendedor tiene que haber cumplido todas sus obligaciones.
- Debe acreditarse la voluntad de impago por parte del comprador mediante requerimiento fehaciente.
- Para que la compraventa se resuelva, el vendedor ha de requerir el pago judicialmente o vía notario al comprador.
¿Qué efectos tiene?
La aplicación de una condición resolutoria, en el caso de una compraventa, supone la reinscripción de la finca a favor del vendedor, vuelve a ser el propietario; y puesto que la ineficacia del contrato tiene efecto retroactivo, si se ejecuta la condición resolutoria tiene como consecuencia la extinción de los derechos del comprador sobre la propiedad, sin necesidad del consentimiento del comprador.
¿Qué lo diferencia de una condición suspensiva en un pago aplazado de un inmueble?
Es más fácil entender la diferencia con un ejemplo:
Se compra una finca por valor de 200.000 euros y se pacta que en el momento de la firma del contrato se hace entrega de 50.000 euros y que los 150.000 restantes se entregaran en los próximos tres meses (50.000€ por mes).
Si se establece una condición resolutoria, la venta se consuma desde la primera entrega cuando se pagan los primeros 50.000 euros en la firma del contrato la finca pasas a ser del comprador. En caso de incumplir plazos o pago del importe acordado, la venta se resuelve y pasa a ser del vendedor.
Si se establece una condición suspensiva, la venta no tendrá efecto ni se considerará consumada hasta que se paguen todos los plazos. La finca seguirá siendo del vendedor hasta que se pague el importe total.
¿Cómo se ejecuta la resolución de la compraventa?
Habiéndose dado el impago de uno de los plazos, el vendedor habrá de requerirlo notarial o judicialmente. Una vez que se aplica la condición resolutoria el comprador ya no tendrá opción de efectuar el pago y habrá perdido la propiedad del inmueble.
Como decimos más arriba, se extingue la compraventa y las partes están obligadas a restituir las contraprestaciones recibidas. El comprador devuelve el inmueble y el vendedor las cantidades recibidas, siempre y cuando el contrato no contemplara que en caso de impago el vendedor se quede toda o una parte del precio pagado a modo de pago indemnizatorio anticipado por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento.