¿Cómo reclamamos las cuotas de comunidad impagadas por un vecino moroso?
Todas las comunidades de propietarios, con la finalidad de exigir aquellas deudas pendientes de pago por parte de alguno de sus miembros, puede acudir al procedimiento monitorio, que encuentra su regulación en el artículo 21 de la Ley 49/1960, de 21 de julio y, en el capítulo I, del Título III, del Libro IV de la Ley de Enjuiciamiento Civil que lleva por rúbrica «Del proceso monitorio» (Artículos 812-818 LEC).
A través de este monitorio especial de propiedad horizontal, una comunidad de propietarios acreedora puede reclamar las deudas dinerarias derivadas de un inmueble o bien las deudas derivadas de los gastos comunes del edificio al que pertenece dicho inmueble.
Es decir, se podrá acudir a este procedimiento para exigir el cumplimiento de las obligaciones de las letras e) y f) del artículo 9 LPH, es decir, las obligaciones del propietario de contribuir a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades, así como contribuir al fondo de reserva.
¿Qué requisitos ha de tener la deuda del vecino moroso para acogernos a este procedimiento?
Aunque este sea un procedimiento especifico en propiedad horizontal, la deuda reclamada debe de ser siempre determinada, dineraria, vencida, líquida, y exigible al igual que en los demás procedimientos monitorios.
- Dineraria: el derecho de crédito que se exige ha de estar expresado en una moneda de curso legal.
- Líquida: concretada en una suma de dinero.
- Vencida: que haya transcurrido el plazo de pago.
- Exigible: no depende de contraprestación ni está sujeta a condiciones.
¿Cuáles son las principales ventajas del procedimiento monitorio?
- Competencia en el lugar en que radica la finca (excepción al fuero general de la LECde domicilio del demandado).
- Posibilidad de embargo preventivo, obtención de un título ejecutivo ante la falta de oposición del deudor.
- Posibilidad de reclamar honorarios de abogado y procurador aun cuando su intervención no sea preceptiva.
¿Cuáles son los pasos previos?
Como ya hemos dicho nos encontramos ante un procedimiento monitorio especial, por lo que, para el inicio del procedimiento será necesario realizar las siguientes acciones:
- Enviar al deudor la convocatoria de la Junta de Propietarios en la que uno de los puntos del orden del día debe de ser la certificación de la deuda por parte de la Comunidad de Propietarios para iniciar un procedimiento monitorio para la reclamación de la misma.
- Hacer constar en acta de la reunión tanto la certificación de deudas como la intención de iniciar el procedimiento monitorio para reclamar la misma. Además en el acta se deberá de especificar todas las cantidades adeudadas y los conceptos.
- En la misma reunión y en el mismo punto del día se deberá de autorizar de forma expresa al Presidente de la Comunidad de Propietarios para que represente a la Comunidad de Propietarios en juicio y pueda realizar todas las gestiones necesarias llevar a cabo todo el proceso, incluso la facultad de otorgar el poder para pleitos necesario.
- Enviar el acta a todos los propietarios de la Comunidad de Propietarios.
- Al demandando además del referido acta se le enviará la certificación de la deuda, que debe de estar firmada por el Presidente y el Secretario, mediante burofax con acuse de recibo.
Funcionamiento y Pasos del proceso o juicio monitorio
Existen una serie de pasos dentro del funcionamiento o proceder del proceso monitorio. Estos van desde su solicitud hasta el cierre del proceso monitorio.
1. Solicitud del proceso monitorio
Este se inicia por medio de su solicitud en el juzgado. En ella tiene que aparecer detallada la siguiente información:
- Identidad del deudor.
- Domicilio/os de acreedor y deudor o lugar de residencia.
- Origen y cuantía de la deuda
- Documento o documentos a que acrediten la deuda
Documentos a presentar para demostrar la deuda:
A la hora de demostrar la deuda, se pueden presentar documentos de distinta índole. Estos son:
- Certificación de impagode Comunidades de propietarios.
- Burofax o notificación fehaciente de haber enviado al vecino la certificación de impago y de su entrega
- Certificación acreditativa de los gastos de devolución de recibos provocados por el vecino por parte de la entidad bancaria.
2. Admisión de la solicitud
El siguiente paso, será la admisión o no de la solicitud. En caso afirmativo, la Oficina Judicial procederá a requerir el pago. Este requerimiento ha de entregarse personalmente, de ahí la importancia de haber señalado de manera inequívoca el domicilio del deudor.
3. La respuesta del demandado
Una vez que el demandado haya recibido el requerimiento de pago, tendrá a su disposición 20 días naturales para efectuarlo. El demandante podrá proceder al pago de la cuantía, desobedecer al requerimiento u oponerse a la demanda.
Si el deudor no paga ni comparece por escrito con sus razones para ello, el proceso se declara como finalizado. El acreedor podrá iniciar entonces la ejecución de la cantidad demandada. Esto puede traducirse en el embargo de bienes del deudor.
En caso de que el demandado se oponga, finalizará el procedimiento monitorio y se pondrá en marcha el proceso declarativo que corresponda.
- Si la deuda es inferior a 6.000 €: la reclamación se dará en un juicio verbal.
- Si la deuda es superior a 6.000€: se dará en un juicio ordinario.
¿Cuánto cuesta un Juicio Monitorio?
Si lo comparamos con otros procedimientos, el juicio monitorio es bastante asequible al bolsillo.
Aun en caso de que lo necesites, tendrás que costear las minutas del abogado y el procurador en un momento inicial, pueden ser recuperadas íntegramente vía costas
No tiene que hacer abono de la Tasa judicial, ya están exentas de pagar las personas físicas y las comunidades de propietarios
Cuando se da la oposición al juicio monitorio, el deudor está exento de pagar la tasa judicial. La excepción viene cuando la reclamación supera los 6.000€ y se plantea una reconvención, es decir, el deudor reclama al acreedor en el juicio ordinario que deriva del monitorio.
¿Qué hay de los intereses y costas?
Por su parte, siempre que no se exprese lo contrario, los intereses en el procedimiento monitorio atenderán al interés legal. Se empezará a computar desde la presentación de la demanda.
Respecto a las costas, son los gastos judiciales que han debido soportar las partes para asistir al juicio. Estos suelen ajustarse a las normas de los colegios de abogados del lugar en el cual se ha presentado la demanda.
En relación a los intereses y costas, es importante saber que se impondrán en los supuestos en los que la reclamación de cantidad este por encima de los 2.000 y se requiera de la intervención de abogado y procurador.
¿Es necesario un abogado para iniciar un proceso monitorio?
Siempre que la reclamación de cantidad no sea más de 2.000€, no habrá obligación de acudir acompañado de un abogado o procurador. Aunque es recomendable contar con uno.
Sin embargo, cuando el deudor se oponga a la demanda y se de paso al procedimiento declarativo consiguiente, será obligatorio contar con un abogado.
¿Cuánto tarda un juicio monitorio?
Según indican las estadísticas del Consejo General del Poder Judicial, la duración media de un monitorio es de unos 6,4 meses.
Sin embargo, el artículo 10 de la Directiva 2011/7/UE del Parlamento Europeo y del Consejo prevé un procedimiento acelerado que permita que el acreedor obtenga un título ejecutivo contra el deudor en un plazo de no más de 90 días naturales.