¿Cómo funciona la comunidad de propietarios?
Las comunidades de propietarios deben aprobar cada año el presupuesto para afrontar los gastos comunes que origina el mantenimiento de la comunidad de vecinos. La principal fuente de ingresos de cualquier comunidad son las propias aportaciones de los comuneros, que cada año deben ingresar una cantidad previamente acordada y aprobada en la Junta Ordinaria de Propietarios en la cuenta de la comunidad para poder afrontar los gastos comunes (agua, electricidad, reparaciones, mantenimiento, etc.).
La mayoría de las comunidades de propietarios están formadas por particulares. Sin embargo, también existen muchas constructoras, promotoras y entidades bancarias que son también propietarias. En los últimos tiempos el incremento de la morosidad entre los copropietarios ha ido en aumento. Según las estimaciones efectuadas por el Consejo General de Colegio de Administradores de Fincas, la deuda total del año pasado asciende a 1.606 millones de Euros.
Procedimiento judicial ante situaciones de morosidad
Para el supuesto de impago de un copropietario, la Comunidad puede iniciar un procedimiento judicial en reclamación de la deuda contraída con la comunidad. La Sentencia que ponga fin al procedimiento judicial, es más que probable que dé la razón a la comunidad y obligue al comunero al pago de las cuotas.
Sin embargo, para el supuesto que el deudor de la comunidad sea un propietario particular que se encuentre en una situación económica delicada; en estos casos, el cobro de la deuda se antoja difícil, teniendo en cuenta que estamos ante un vecino con escasos o nulos ingresos y no se puede descartar que el banco también haya iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria y, para poner más palos en las ruedas, el importe de la hipoteca es superior al valor de tasación del inmueble; pues en su momento, el banco cometió la imprudencia de otorgar un préstamos hipotecario por encima del 80% del valor de tasación del inmueble por simples cuestiones comerciales de banca
Por esto es por lo que en el supuesto de iniciar acciones judiciales contra un vecino que también adeuda la hipoteca, la viabilidad del ejecutar la Sentencia de condena dineraria y recobrar alguna cantidad es más que difícil, pues al tener una hipoteca, el Banco se asegura ser el primero en carga en al anotación marginal de la finca si tuviera que usar el mecanismo de la ejecución.
Pero la situación puede dar un vuelco a peor, si es el Banco quien se hace con la propiedad e inscribe su derecho por haber llevado a cabo la subasta del bien y haber hecho valer su mejor postura que ha de ser superior al 50 % de la tasación (670.4 LEC), porque se convertiría en propietario y aquí, viene la parte fea: lo adquiere libre de cargas si el Letrado de la Administración de justica libra el mandamiento de aprobación de remate y su ulterior adjudicación. Teniendo la condición de “carga” la cuotas de Comunidad, tendría un difícil dilema si la Comunidad, no ha iniciado reclamación judicial alguna por impago.
En otras palabras: la deuda del vecino moroso quedaría “cancelada” para el nuevo adquiriente (El Banco), e inejecutable con respecto al vecino moroso que pierde el (más que probable) único activo patrimonial serio, generando un enorme quebranto para la Comunidad; con la excepción de las cuotas sucesivas.
Pero para echar más gasolina al incendio, el Banco, como nuevo comunero (y vecino) suele “olvidarse” de pagarlas en la mayoría de los casos, ya sea por haber transferido su gestión a una SOCIMI o a una sociedad inmobiliaria, con el fin de que el balance del banco no tenga que detraer cantidades de los beneficios contables.
El banco, ¿moroso?
Dada la difícil coyuntura económica actual, las entidades financieras se van a convertir en los nuevos vecinos, si los aplazamientos de pago solicitados a raíz de la pandemia del COVID-19, terminan convertidos en procesos de ejecución hipotecaria. No es para menospreciar, pero se antoja una situación no muy diferente a la anterior crisis financiera de 2008.
El banco, con la adjudicación adquiere la condición de copropietario y asume los mismos derechos y obligaciones que cualquier otro propietario. Esto es, el banco se convierte en nuestro nuevo vecino, y se ha identificado con mucha asiduidad que las entidades bancarias se están convirtiendo en los principales vecinos morosos de las comunidades de propietarios.
¿Se puede recuperar el dinero adeudado?
La respuesta es un sí rotundo. Las comunidades de propietarios que tienen como vecinos a las entidades financieras pueden verse afectadas por la actitud injustificada e inexplicable del banco en no pagar las cuotas o no implicarse en la gestión de la comunidad, sin embargo, la solvencia del Banco es contrastada, por lo que, a efectos económicos, cobrarle a una entidad financiera es más viable que a un particular.