¿Qué es la acción individual contra el administrador de fincas?
El art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que el Presidente es uno de los miembros de gobierno de la Comunidad; que el nombramiento del mismo será obligatorio; y que ostenta legalmente la representación de la Comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecta.
No obstante, este cargo también puede ser ostentado por un administrador de fincas contratado por la comunidad de propietarios.
La Ley de Propiedad Horizontal dedica su artículo 20 a la figura del administrador y sus funciones, que se resumen en seis áreas de responsabilidades.
- Velar por el buen funcionamiento de la finca, sus instalaciones y servicios.
- Preparar y presentar en junta el presupuesto anual.
- Atender a la conservación y mantenimiento de las viviendas.
- Poner en marcha los acuerdos en materia de obras y efectuar los pagos y cobros.
- Actuar como secretario de la junta y custodiar la documentación de la comunidad si fuera necesario.
- Todas las demás atribuciones que se confieran por la junta.
En el caso de que el administrador de fincas incumpla alguna de sus obligaciones los propietarios, ya sea en conjunto como de forma individual, pueden interponer una denuncia. Pero antes de hacerlo, es fundamental que cuentes con pruebas que puedan demostrar lo que alegas. De lo contrario, el procedimiento no llegará a ninguna parte y, además, tendrás que pagar las costas.
¿Cuándo se puede poner una demanda contra un administrador de fincas?
Las demandas por responsabilidad civil, que suelen ser las que se reclaman a los administradores de fincas, poseen una mecánica distinta a las presentadas a través de un contrato de Seguro de Daños y, para comprender cómo funcionan, es preciso destacar algunos aspectos.
La Responsabilidad Civil es la que se atribuye a aquellas personas que, en el ejercicio de su profesión, incurren en un ilícito o infracción de una regulación legal, que tiene efectos perjudiciales para una persona o empresa, el cliente, que ha suscrito un contrato, verbal o escrito, de mandato o de arrendamiento de servicios. En definitiva, se incurre en Responsabilidad Civil cuando supuestamente se ha producido una violación de la lex artis de un buen profesional.
En el caso del administrador de fincas estamos hablando de un profesional colegiado que cuenta con unos conocimientos respaldados por su título, que le acredita para desempeñar las funciones que establece la Ley de Propiedad Horizontal. Para que un error u omisión pueda prosperar en estos casos es preciso que se den los siguientes requisitos:
- Acción u omisión
Acción u omisión por parte de profesional cuyo comportamiento ha derivado en un perjuicio cuantificable e individualizable. Por ejemplo, superar los plazos de inspección de los depósitos de combustible o de la instalación eléctrica.
- Relación de causalidad
Relación de causalidad entre su conducta y el resultado dañoso, sin que haya duda de que su actuación ha ocasionado el perjuicio. Las pruebas deben contemplar de manera indudable l existencia de una acción, omisión, perjuicio económico, relación de causalidad y, en caso contrario, el administrador de fincas no es responsable.
- Negligencia o culpabilidad
En el ejercicio de sus funciones, el administrador de fincas puede provocar un perjuicio determinado y cuantificado. Cuando se trata de una actuación intencionada , con una conciencia y «voluntad de provocar» un resultado perjudicial estaría excluido expresamente por ser considerado dolo.
- Daño o Perjuicio
Daño o perjuicio causado por la conducta u omisión del administrador de fincas
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